di Agnese Bruno. Coordinatrice del gruppo di lavoro; Laboratorio di Epidemiologia e Biotecnologie, Dipartimento di Scienze Motorie, Umane e della Salute, Università degli Studi di Roma “Foro Italico”
Ogni mattina, milioni di persone aprono il rubinetto o entrano sotto la doccia senza pensarci due volte. Eppure, in certi edifici, quei gesti apparentemente innocui possono nascondere un rischio invisibile: la Legionella. Si tratta di un batterio naturalmente presente negli ambienti acquatici, che può proliferare all’interno degli impianti idrici artificiali quando si presentano le condizioni favorevoli,
come ristagni d’acqua, temperature intermedie (tra i 20 e i 45°C), e presenza di biofilm. L’inalazione tramite microgoccioline d’acqua può causare infezione delle vie respiratorie.
Il batterio può annidarsi nelle tubature, nei serbatoi e nelle reti idriche dei condomini, rappresentando un problema di salute pubblica con oltre 4.600 episodi registrati nel solo 2024 e una media di 10 casi al giorno. La malattia che ne deriva, la legionellosi, si manifesta in due forme: una più lieve, simil-influenzale, e una più grave, la malattia dei legionari, che può richiedere ospedalizzazione e potrebbe risultare fatale per le persone più vulnerabili.
Negli ultimi anni, in Italia e in tutta Europa, si è registrata una crescita dei casi di legionellosi anche nelle strutture condominiali. Questo fenomeno ha evidenziato la necessità e l’urgenza di attuare interventi di prevenzione anche nei condomini dotati di sistemi centralizzati di A.C.S (Acqua Calda Sanitaria). Tale consapevolezza ha trovato ulteriore conferma nell’ampia partecipazione all’evento di lancio della Guida tecnica “Legionella e condomini”, presentata in occasione di MCE2026, il 26 marzo a Milano.
La guida che mancava
“Legionella e condomini” nasce con l’intento di illustrare in modo chiaro le disposizioni normative e le azioni necessarie alla corretta gestione del rischio Legionella negli impianti idrici condominiali, offrendo strumenti pratici e condivisi. L’iniziativa è stata promossa da Aqua Italia (Associazione costruttori trattamenti acque primarie) e AVR (Associazione Valvole e Rubinetti), entrambe associazioni federate Anima Confindustria, con il contributo di ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari), e con il supporto di esperti, istituzioni sanitarie e oltre venti aziende del settore, che hanno condiviso il proprio know-how per tradurre anni di esperienza in un approccio tecnico d’eccellenza alla prevenzione della legionellosi.
La Guida vanta inoltre la prefazione del Dott. Luca Lucentini, Direttore del CeNSiA (Centro Nazionale Sicurezza delle Acque), che sottolinea come le nuove norme pongano la protezione della salute umana al centro della gestione idrica, estendendo responsabilità e doveri anche alle reti interne degli edifici. Tra le attività fondamentali che ne derivano figurano la manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti, la verifica periodica dello stato di igiene di serbatoi, autoclavi e tubazioni comuni, la pulizia, la disinfezione regolare e la prevenzione dai ristagni idrici; con l’obiettivo di garantire un diritto umano fondamentale: l’accesso a un’acqua salubre e sicura.
Vecchi impianti, nuovi problemi
Gran parte del patrimonio edilizio italiano è stata realizzata nel secondo dopoguerra: si tratta di edifici progettati in un’epoca in cui non esisteva una piena consapevolezza del rischio microbiologico legato all’acqua e alla sua distribuzione, né dei criteri progettuali, ad oggi considerati fondamentali e necessari, per la riduzione del rischio di proliferazione di Legionella.
A distanza di decenni, queste criticità progettuali si sommano agli effetti della vetustà degli impianti, alla presenza di serbatoi di accumulo sovradimensionati, ramificazioni cieche, tratti poco utilizzati e appartamenti occupati saltuariamente. Tali fattori riducono il ricambio d’acqua e favoriscono la formazione di biofilm. Si tratta di una sottile pellicola batterica che si forma sulle pareti delle tubature e che non rappresenta solo un segnale di scarsa manutenzione ma costituisce un vero e proprio rifugio protettivo per Legionella, creando le condizioni ideali per il suo insediamento e proliferazione.
Prevenzione come scelta sostenibile
Al fine di non dover rincorrere emergenze o affidarsi a bonifiche invasive, è opportuno adottare una gestione consapevole e programmata dell’acqua che coniughi tutela della salute e sostenibilità delle risorse. Il punto di partenza consiste in una conoscenza approfondita del sistema di distribuzione interno, della sua configurazione e dei suoi punti critici, che consente di calibrare interventi proporzionati alla complessità dell’edificio. La guida si pone come strumento di orientamento operativo, basato su riferimenti normativi, criteri e strumenti per supportare decisioni ed interventi. Al suo interno vengono affrontate tematiche quali la definizione e valutazione del rischio, il quadro normativo, il ruolo dell’amministratore di condominio, le modalità di gestione del rischio supportate da esempi e modelli applicativi.
Il ruolo dell’amministratore e la responsabilità condivisa
Nel nuovo quadro normativo, l’amministratore di condominio assume la qualifica di GIDI (Gestore Idrico della Distribuzione Interna): pur non essendo obbligato a redigere piani formali di valutazione del rischio o a effettuare campionamenti periodici, resta responsabile del mantenimento della qualità e salubrità dell’acqua dal punto di consegna (identificabile nel contatore) al punto d’uso. L’inosservanza di tale obbligo non è priva di conseguenze: l’amministratore che non agisce con la dovuta diligenza può incorrere in sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, in responsabilità civili e penali. Questo ruolo lo pone come garante della salute collettiva, e la qualità dell’acqua diventa così un indicatore che attesta la sua diligenza gestionale.
La guida sottolinea inoltre che per una tutela efficace sono richieste responsabilità condivise: i condòmini, adeguatamente informati sui rischi e sulle misure necessarie ad affrontarli, sono chiamati tramite assemblea condominiale ad approvare e sostenere le iniziative di prevenzione, manutenzione e bonifica promosse dall’amministratore.
In questo scenario, strumenti come la Guida tecnica “Legionella e condomini” possono essere considerati un punto di partenza, ma non la meta. La tutela della salute, infatti, necessita di scelte collettive e condivise, che richiedono azioni reali, e una cultura della prevenzione concreta e quotidiana.
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